我最近想购置一套住宅，前阵子看中一套房子，房屋建筑结构、小区环境都挺满意的，就是在阳台面积的计算上有点疑问。因为我之前朋友买房子时，阳台都是按一半面积算价格的，但是我这次问的这家开发商却是要收阳台全面积的价格，不了解这一个算法对不对，也不知有没有相关的规定。

  董小姐在园区上班，便想在公司附近购置一套住宅。董小姐说，上周，她来到现代大道与钟南街交汇处(白塘公园东)的一处楼盘看房，“觉得位置环境都挺满意的”。随后，董小姐便来到售楼处想进一步了解情况，在销售人员的一番介绍后，董小姐看中一套面积为89平方的户型，“其他都挺满意的，就是发现在房屋面积的折算有点出入”。

  董小姐说，这套房子的89平方米中包括了一个阳台的面积，销售人员告知，因为这个户型的阳台是全封闭式的，所以阳台面积全部算进了建筑面积内。

  “全算？阳台不是按一半面积算的吗？”董小姐困惑表示，她朋友在园区所购置的房屋，不管是开放式还是半封闭式的，价格都是以半价计算的，“难道全封闭式阳台，就必须按全价算吗”。销售人员表示，这户全封闭阳台的户型，都是要全额支付阳台面积的。

  针对董小姐的疑虑，记者首先向苏州市住房和城乡建设局进行了咨询，一位工作人员表示，现在楼盘销售都采用一房一价的方式，并不存在一个阳台多少钱，一个厨房多少钱这种分开计算的方式。随后，记者又到苏州工业园区测绘有限责任公司进行了问询，相关工作人员表示，根据《房产测量规范》的规定，在对房屋测绘时，全封闭的阳台计算全面积，不封闭的阳台计算一半面积。

  房管局提醒：送的面积，线个平米，竟能再送两层楼共100多平米这种被业内称为“偷面积”的促销招数，已成为目前武汉开发商抵抗降价、吸引购房者的主要手段。据不完全统计，目前武汉市场上有近30个楼盘在采取类似手段“拼面积”。不过，有关部门及律师提醒，天下没有免费的午餐，买这类超面积的房子要擦亮眼睛，避免将来出现隐患。

  6月4日，家住江汉北路的陈小姐陪朋友到位于汉口马场路的一个楼盘去收房，让她吃惊的是，这套在合同图纸上仅有42平米的一室一厅，交房时竟然变成了正规的两室一厅，有厨房、厕所、客厅、两个放下床后还可摆书桌的卧室，更不可思议的是一个不到一平米的小阳台，怎么看都不像只有42平米。对着图纸，她发现，这个房子是将阳台封闭起来、且将阳台外设计为花池的部分也封闭起来，就多出了至少15个平米的使用面积。朋友告诉她，这就是当初买房时开发商承诺的赠送面积部分。

  不过，这还不是武汉赠送面积最“离谱”的。在盘龙城的鼎鑫摩卡小镇，记者通过调查了解到，目前在售的29号楼的G3户型，开发商宣称可在90平米外再赠送约9平米的户型，其中大部分的面积是将一间储藏室的外墙敲掉，向外推出后，利用左右两边外墙并加盖上下两层楼板，硬是凭空将一个天井变成了一间小卧室。更离谱的是，这个户型的第[消息价格户型点评]18层，竟然被设计成9米高，可以隔成三层楼，除第三层是坡顶、只有部分可使用外，这个建筑面积90平米的户型竟多了超过100平米的使用面积，俨然变成一套三层楼的“空中别墅”。

  在南湖的大华公园[消息价格户型点评]世家等楼盘，也将“空中花园变房间”、“买一层送一层”等作为主要促销手段。

  在汉阳三环线外的一家楼盘，开发商给出的均价接近8000元，但售楼员算了笔账：房价虽然是比较高，算上赠送15%的面积，其实是打了85折，实际只需要6800元左右，比该楼盘的一期还降了500元/平米。

  房子不好卖，为何开发商不直接降价，而是热衷于送面积呢？江夏一家楼盘的销售经理说，这与2008年频发的开发商降价导致前期业主扯皮甚至打砸售楼部有关。为避免“历史重演”，“赠送的面积，在购房合同上、房价上都体现不出来，而且也可以给其他购房者以房价没有降、反而还在涨的错觉”。

  那么，送面积的开发商，是不是真的“吃了亏”呢？记者在采访中也发现，赠送面积越多的楼盘或户型，其房价往往比正常价格要高不少，如鼎鑫摩卡小镇那套顶层，建筑面积为90平米，总价为60多万元，单价达到6787元一平米，比周边其他楼盘高出三成以上。此外，由于赠送面积不计入总建筑面积，开发商其实就是在规划规定的土地可见总面积上多建了一部分，更是在不知不觉中“合法”的增加了利润。

  这类打擦边球扩大房屋面积的情况，以往只出现在顶楼坡顶隔成复式或在平顶露台加盖阳光[消息价格户型点评]房，但从去年楼市多项调控政策出台以来，一般平层内也出现了这种利用测绘、规划原则赠送面积、变相促销的现象。

  不过，不管开发商多么“慷慨”、送多大的面积，在办理房产证时，这些所谓的赠送面积都是体现不出来的，比如实际使用面积超200平米的两室一厅，在房产证上只明确标明90平米。市房管局产权处有关人士提醒，所谓赠送面积业主都只有使用权，购房者买房前一定要询问清楚。

  双方昨日对簿公堂，就3个焦点展开争议，最终开发商要求延长举证期，买房者说奉陪到底

  ●20多平方米的赠送面积分别包括：3个飘窗、1个入户花园和1个阴台的一半面积、以及两个挑高阳台

  ●“我就是做这一行的，这些面积有一部分本来就该是我的，怎么能说是送的？”购房者刘琳说

  ●“虽然合同里写了赠送，但没说赠送的是套内面积还是建筑面积。我们赠送的可以说是一种空间。”开发商的委托代理人说

  “说是送了20.65平方米，其实送了不到10平方米，本来就是我出钱买的，却说是送的。”面积，是时下很多开发商促销商品房的一种方式，也让很多消费者觉得得了实惠。昨日，注册监理工程师刘琳（化名）女士和两名朋友，却因面积的事情，和开发商对簿公堂。

  开发商说：“我们按规划图纸修了房子，该送的都送了。”刘琳却认为，送的挑高阳台、飘窗本就不计入建筑面积，阳台在测绘时也只算一半面积，送的面积不够不说，而且还把本来属于自身个人的面积算成

  此案中的刘琳和她的两名朋友，都是从事建筑行业的专业技术人员。而刘琳本身还是国家注册监理工程师。但在这次买房时，却因为送面积的事，让她感到不对劲。

  2009年6月6日，刘琳和两名朋友在成都市的某楼盘，分别买了3套结构相同，120.31平方米的高层公寓。

  “售楼小姐说，还多送20.65平方米的面积，我们一算单价觉得很便宜。”刘琳说，当时这个房子的单价是3700多元，但加上赠送面积，单价就降到了3100多元。她和朋友都觉得很实惠，就订下了这3套房子。

  在签合同时，出于职业原因，刘琳知道开发商赠送的面积多是挑高阳台、飘窗一类。于是，在3人与开发商签的《商品房买卖合同补充协议及附件》上，就多加了一句线月，房子建好。刘琳拿着户型图，进行了实物比对，感觉自己上当了。

  在户型图上，的确用阴影标出了20多平方米的赠送面积。但这些面积分别包括：3个飘窗、1个入户花园和1个阴台的一半面积、以及两个挑高阳台。

  “我就是做这一行的，这些面积有一部分本来就该是我的，怎么能说是送的？他们以为我是外行，想欺负我不懂。”按照《四川省房产测绘实施细则》，飘窗和超过自然层高的阳台（挑高阳台）都是不计入建筑面积的，阳台也只计入一半面积。刘琳和朋友认为，这在某种程度上预示着即使开发商不送，按照房屋的结构来看，这些面积在买房后，也是属于自身个人的。

  他们多次找开发商协商，对方认为，自己完全按照设计图纸建房，并且赠送面积的确在房屋里有体现，拒绝刘琳等人的赔偿要求。

  “送20平方米，就该有20平方米的产权。”一怒之下，刘琳等3人将开发商告上法庭，要求开发商按照该房现在的市价，每户分别赔偿他们9万余元，共计27万余元。

  昨日下午，开发商的委托代理人和刘琳等人走进了法庭。在开庭前，刘琳和朋友拿着户型图和计算器，1人报数，1人按键，逐条计算。开发商则拿出施工图纸和测绘报告，并拒绝调解。

  “虽然合同里写了赠送，但没说赠送的是套内面积还是建筑面积。我们赠送的可以说是一种空间。”开发商的委托代理人

  说，根据补充协议中“赠送20.65平方米”的约定，没有说明是什么性质的面积，因此他们解释这种赠送只是一种空间赠送。这样就谈不上送的是产权面积的说法。

  “我的委托人买的是商品房，开发商送的面积既不是建筑面积，也不是套内面积。又说是空间，难以理解。”刘琳等人的委托代理人，四川通典律师事务所事务所的姜敏认为，开发商的说法站不住脚。如果对方线平方米的面积，产权上应该有体现，那么房屋的产权面积就应该是140多平方米。并且不管是买卖合同还是补充协议，都是格式合同，刘琳等人是被格式一方，对赠送条款的解释应该有利于他们。

  “按照有关的测绘标准计算，你们送的有部分就是我们自己的，哪里谈得上送？”在法庭上，刘琳算了一笔账，飘窗和挑高阳台，本来就不计入建筑面积。即使开发商不送，她们也能拥有。她依照国家和四川的有关标准，根据图纸计算出了房屋面积，再减去产权面积120.31平方米，得到的数字是9.1平方米。这样开发商就少送了11.55平方米。而且开发商把本来是自己的面积，又送给自己，加大了自己的消费期望值，本来就不道德。

  “我想请问对方，你们买的房子是不是按照这张施工图纸修的？并且在户型图上，都用阴影标明赠送面积，已达到了约定的数值，怎么能说送得不够？”开发商的委托代理人又提出了一套加法的算法，房子是按照规划设计的图纸修的，并且阴影部分是赠送面积，刘琳等人早就知道。将每个阴影块加起来的面积已达到了20.65平方米。

  “我们与对方形成了赠与合同关系。根据法律规定，即使赠予有瑕疵，我们也没有责任。”开发商的委托代理人说，赠送面积只是让利消费者，是一种单纯的赠与关系。根据《合同法》规定：赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担相应的责任。因此，即使有面积不足的情况存在，开发商也不用赔偿。

  “她们不买你们的房子，你们也不会赠送这些面积。说明这种赠与是有条件的，你们不能逃脱责任。”姜敏律师说，同样按照《合同法》规定，附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。

  “测绘报告还不完整，我们要求延长举证期。”昨日，开发商的委托代理人向法庭提出，测绘报告还有不完整的地方，又是涉及案件争议的焦点，要求延长1个月的举证期。并且表示，对官司胜诉很有信心。

  “他们既然要打官司，我们也奉陪到底，把我们自己的当成送的，要不是专业技术人员，根本看不出门道。”刘琳等人表示，既然开发商不同意调解，她们也会把官司一直打下去。

  “设备层没有了，花箱没有了，阳台也没有了，啥也没有了”一位精于“室内面积魔术”的开发商代表向《财经日报》记者如是说。近日，他刚刚忍痛推翻了上个月完成的一个项目设计方案。

  “比如以前我们买的房子，有一个送的房间，就是先做个阳台，阳台外边做个设备层，设备层外边做个花箱，这三个玩意凑成一个很好的朝北的主卧。”上述开发商代表向本报记者介绍，近两年来，赠送面积的做法在上海开发商中“大行其道”。上海郊县开发商往往在阳台、入户花园露台及设备层的面积上做文章，以买一送一的方式有的其计入建筑面积仅算一半，有些甚至面积全送（如设备层），来吸引购房者。

  然而，在未来，上述“买房赠面积”的行为可能被全面叫停。据其透露，目前上海方面正在酝酿一份“建筑面积测算规范”，其中对建筑层高超标部分、阳台、设备间等一度盛行的“赠送面积”做出设定。“我们从内部渠道打听到，这其中规定以后一套房的第二个阳台要全算面积，而且非顶层的露台要算一半面积。”他介绍，按照目前的规划方案，四边是有构筑物的阳台算一半面积，如果是露台，则不算面积。“但是以后，除了建筑物的那个露台，其他可能都是要按阳台来算的。以后上海就没有花园洋房这种东西了。”

  不过，市场中另有港资开发商认为，“第二个阳台”在上海计算全面积的可能性很小，“偷面积被禁是应该的，现在搞得太离谱了。但就是和广州差不多，不然可能会和国家法规冲突。”他所称的国家法规，即《建筑工程建筑面积计算规范》中规定的“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1／2计。”

  目前，广州已发出面积“禁偷令”遏制“偷面积”行为根据《广州市管理建筑面积计算办法》规定，住宅建筑层高大于5.8米的，即超过2倍层高的，按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积；居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间，按照其水平投影面积计算建筑面积。

  昨日，上海有关部门一位人士在接受本报记者求证时称，由于还在酝酿阶段，因此面积“禁偷令”最终能否推出执行，还存在一定变数。“是有，但没有确定，我只能跟你说到这一步。 ”

  种种迹象显示，上海住宅面积“禁偷令”或已箭在弦上虽然“禁偷令”尚未出台，但市场中已有开发商受此消息影响，不惜成本紧急改变整盘项目的设计规划的案例。

  “我上周才了解这一个事，我们不得已因此推翻了上个月刚完成的设计的具体方案，现在正在重做。”上文中精于“室内面积魔术”的开发商表示，对于此前的设计的具体方案来说，最终的面积计算将成为一个很大的问题。“我们前期规划的都是较大的户型，如果按照新规定报批，（最终建筑）面积会更大，总价也会比较高，客户接受度会差。但是如果我们调整户型，整个小区的幢数就会增加，原来我们精心算好的，物业的比例、日照、规划方案什么的都要调整，等于前面一个月的工作白费了，我上市的时间也要晚一个月，同样的现金流，也会受一定的影响。”

  市场分析人士指出，若这一规定最终出台，将在某些特定的程度上弱化上海郊县诸多楼盘的吸引力，进而影响到郊县楼市的成交行情。

  德佑地产研究主任陆骑麟指出，开发商在建造赠送“面积”时增加了成本支出，这部分成本必定会转嫁给消费者，并且还可获得超额利润绝大多数有附赠“面积”的房源，价格都要高于同区水平。

  以绿地松江 “90墅”为例，该项目2009年年底主要推出面积为85~95平方米和96~110平方米的房源，并通过巧妙的空间利用，使得房屋的利用面积能够达到 150~160平方米。当时，该类产品的售价在21000~23000元/平方米。若按照150平方米计算，面积平摊后的价格为15500元/平方米。而与这一个项目一路之隔的保利西子湾及三湘四季花城，当时售价也只有约12000~15000元/平方米，其板块附近的别墅项目久阳文华府邸的二手房挂牌价也只有约13000元/平方米。

  业内人士认为，若“禁偷令”最终执行，开发商在大多数情况下要通过调低销售单价来吸引成交。

  分析师指出，取消了“赠送面积”，楼盘的可出售面积还是既定的，但是偷来部分面积的附加值不见了，开发商并不会因此多收到钱，反而有可能需要调低项目售价而获取成交。“对于购房者来说，原来是花23000元单价买了150平方米房源（建筑面积95平方米），折合单价约14000元；现在无赠送面积的95平方米房源求售，可能就需要开发商把价格下调至14000元左右。但此前高价拿地的开发商不在少数，调价可能没有想象的那么容易。”

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